Sergio Beguería, joven propietario de tres departamentos en España: ‘El último me costó 56.000 euros y lo alquilo por 680 al mes’
En una charla con el creador de contenido Carlos Galán, reconocido por su podcast Libertad Inmobiliaria, Beguería compartió los detalles sobre las sumas que pagó por cada inmueble y los ingresos que percibe por concepto de alquiler. Su tercera propiedad es la que le ha reportado mayor rentabilidad: tuvo un costo de 56.000 euros y actualmente la alquila por 680 euros mensuales.
Sin embargo, la inversión inicial no fue el único desembolso. Según lo relatado, debió destinar entre 6.000 y 7.000 euros adicionales para acondicionar la vivienda, que se encontraba en un estado deteriorado y requería diversas reparaciones antes de poder ser habitada.
Beguería inició su inversión en 2023 con la adquisición de su primera propiedad por 48.000 euros. Para financiar esa compra, solicitó una hipoteca a 30 años, con una cuota mensual de 170 euros. Aportó entre 17.000 y 18.000 euros de sus ahorros para concretar la transacción. En la actualidad, ese departamento está alquilado por 546 euros mensuales, tras haber ajustado el precio.
La diferencia mensual entre el alquiler y lo que paga de cuota hipotecaria es de 376 euros. Sin embargo, dicha cantidad no constituye una ganancia neta, ya que aún hay que considerar los gastos de mantenimiento, impuestos, seguros y eventuales períodos sin inquilinos.
La segunda propiedad le costó 65.000 euros, generando un alquiler de 650 euros mensuales. En cuanto a la tercera, el precio de compra fue de 56.000 euros y se encuentra alquilada por 680 euros al mes, aunque también requirió una inversión adicional para su arreglo.
Este tercer inmueble era el que presentaba peores condiciones. Beguería mencionó que pertenecía a un banco y presentaba daños significativos, incluyendo una pared casi derrumbada. Para su rehabilitación, destinó entre 6.000 y 7.000 euros en reparaciones y limpieza con el fin de dejarla en condiciones habitables para un inquilino. Esto ilustra que el precio de compra no es suficiente para calcular la rentabilidad de una propiedad, ya que a los 56.000 euros iniciales se deben sumar los gastos de reformas y otros costos asociados a la operación.
Con un alquiler mensual de 680 euros, el ingreso anual bruto de esa propiedad alcanza los 8.160 euros. Si solo se considera el precio de compra, esto representa un 14,6% anual, aunque esta cifra ignora los gastos de reforma y otros costos. Al contabilizar las inversiones realizadas, la cifra total que se consideraría queda entre 62.000 y 63.000 euros, sin incluir costes adicionales.
A pesar de contar con tres propiedades en España, Beguería optó por seguir viviendo de alquiler en Andorra. En la entrevista, puntualizó que esta elección le otorga flexibilidad para mudarse, en caso de que cambien sus necesidades personales o laborales. Mencionó que abona 3.500 euros mensuales por su vivienda actual, la cual estima que tiene un valor alrededor de 1,1 millones de euros. Por este motivo, prefiere destinar parte de su capital a inversiones en propiedades que le generen alquileres, en lugar de comprar una casa para vivir.
Beguería sostiene que su estrategia se basa en reinvertir los ingresos obtenidos de sus propiedades. Asimismo, aclara que, aunque catalogar los alquileres como ingresos pasivos puede ser común, es necesario gestionar los problemas que surgen en las propiedades, aunque asegura que son situaciones poco frecuentes. Su experiencia pone de relieve una estrategia utilizada por ciertos inversores inmobiliarios: adquirir viviendas, renovarlas, alquilarlas y reinvertir las ganancias. No obstante, la rentabilidad final depende del costo total de cada operación, así como de los gastos de mantenimiento y la fluctuación de los ingresos por alquiler.
