Créditos hipotecarios: qué bancos ofrecen las tasas más bajas y qué ingresos exigen
Para intentar reactivar el financiamiento de largo plazo, el Gobierno recurrió al Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) y realizó una licitación de recursos destinados a entidades financieras. El objetivo es ampliar la oferta de créditos hipotecarios y mejorar las condiciones de acceso.
La iniciativa tuvo respuesta de 13 bancos, que se adjudicaron parte de esos fondos y asumieron el compromiso de ofrecer nuevas líneas hipotecarias con una tasa máxima de UVA + 7,5% y plazos de al menos 15 años.
Según las estimaciones disponibles, el mecanismo podría dar lugar a entre 17.000 y 18.000 nuevas operaciones hipotecarias. Las primeras propuestas bajo estas condiciones comenzarían a estar disponibles entre octubre y noviembre.
El acceso al financiamiento de largo plazo aparece como uno de los principales factores para ampliar la cantidad de personas que pueden pasar del alquiler a la compra de una vivienda. Para que esto ocurra, el sistema financiero necesita contar con recursos que permitan sostener préstamos durante períodos prolongados.
Aunque los bancos que recibieron fondos del FGS deberán adecuarse al límite de UVA + 7,5%, las tasas que ofrecen actualmente presentan diferencias importantes, especialmente para quienes acreditan sus haberes en la entidad.
Entre las tasas más bajas se encuentran Banco Nación, con 6,7%; ICBC, con 6,9%; Banco Ciudad, BBVA, Galicia y Credicoop, todos con 7,5%. Macro ofrece una tasa del 8,5%.
En un segundo grupo aparecen Banco Patagonia y Banco del Sol, con 9%; Banco Hipotecario y Santander, con 9,5%; Comafi, con 11%; Brubank, con 12%; y Supervielle, con 15%.
La tasa de interés constituye uno de los principales aspectos que debe analizar quien busca un préstamo hipotecario, ya que determina el costo del dinero. En este sentido, también puede resultar determinante acreditar el salario en el banco elegido, debido a que algunas entidades ofrecen condiciones considerablemente diferentes según exista o no acreditación de haberes.
El Banco Nación, por ejemplo, ofrece una de las tasas más bajas para quienes cobran su sueldo allí, mientras que la tasa puede duplicarse cuando no existe acreditación de haberes. Esa diferencia puede traducirse en aproximadamente $300.000 adicionales en la cuota, tomando como referencia los montos promedio solicitados.
Además de la tasa, los bancos evalúan la capacidad de pago del solicitante. Como criterio general, las entidades establecen que la cuota del préstamo no debería superar entre el 25% y el 30% de los ingresos familiares.
Los ingresos mínimos exigidos también varían según el banco. Comafi y Supervielle establecen un piso de $5 millones; Credicoop, de $3,5 millones; BBVA exige cuatro salarios mínimos, vitales y móviles (SMVM), y Banco Hipotecario, 2,2 SMVM.
Santander, ICBC y Banco del Sol fijan un ingreso mínimo de $1 millón, mientras que Brubank establece $850.000. Banco Nación, Macro, Banco Ciudad, Galicia y Patagonia no especifican un ingreso mínimo en la información considerada.
Una alternativa para mejorar la capacidad de acceso consiste en sumar los ingresos de integrantes del grupo familiar. Banco Ciudad permite incorporar al grupo familiar conviviente; Galicia admite hasta tres integrantes de la familia; Banco Nación acepta dos titulares adicionales como codeudores, y Comafi permite agregar los ingresos del cónyuge, padres y hasta cuatro codeudores.
Los trabajadores independientes también pueden acceder a distintas líneas. Entre las entidades que aceptan monotributistas figuran Banco Nación, Banco Ciudad, Banco Hipotecario, Brubank, Macro, BBVA, Galicia, Credicoop y Comafi.
Otro punto importante para comparar las distintas propuestas es diferenciar la Tasa Nominal Anual (TNA) del Costo Financiero Total (CFT). La primera permite establecer una comparación entre las tasas de las distintas entidades, pero el CFT refleja de manera más completa cuánto termina costando el préstamo, ya que incorpora seguros, comisiones y otros gastos asociados.
La diferencia entre ambos indicadores suele ubicarse entre 2 y 4 puntos porcentuales, aunque puede variar de acuerdo con el banco y las características de cada operación.
También es necesario revisar los seguros y coberturas adicionales incluidos en las propuestas. Una de las entidades ofrece un seguro específico frente a un eventual incremento de la inflación, con un costo adicional equivalente al 1,5% de la cuota.
La conveniencia de contratar esa cobertura dependerá de las perspectivas que tenga cada solicitante sobre la evolución futura de la inflación y de su capacidad para generar un fondo propio destinado a afrontar eventuales aumentos en el valor de las cuotas.
