El mercado inmobiliario porteño ajusta precios y pierde impulso el crédito hipotecario
El menor acceso al crédito redujo la demanda de propiedades adquiridas mediante préstamos bancarios y llevó a muchos propietarios a revisar los precios de publicación. En particular, los inmuebles que habían incorporado aumentos de entre 10% y 12% comenzaron a recibir ofertas inferiores y a concretar operaciones con rebajas.
El mercado, sin embargo, mantiene un nivel de actividad significativo. Las consultas y reservas aumentaron y también se registran operaciones encadenadas que todavía no aparecen completamente reflejadas en las estadísticas oficiales debido al tiempo que transcurre entre el inicio de una operación y la firma de la escritura.
Uno de los principales factores que presionan sobre el sector es el incremento de los costos de construcción medidos en dólares. El mercado de compraventa porteño mantiene un piso cercano a las 5.600 escrituras mensuales, pero el aumento de los costos redujo la rentabilidad de numerosos desarrollos porque los precios de venta no acompañaron en la misma proporción.
Este escenario favorece principalmente a los desarrolladores de mayor escala, que cuentan con estructuras propias y mayor capacidad financiera para sostener los proyectos durante períodos más extensos. Los desarrolladores pequeños, en cambio, dependen en mayor medida de las ventas de unidades en etapa de construcción para obtener liquidez, una alternativa que actualmente resulta más difícil.
Durante el período de mayor expansión del crédito hipotecario, algunos propietarios elevaron los precios de publicación por encima de los valores que convalidaba el mercado. La presencia de compradores con créditos preaprobados generaba incentivos para intentar cerrar las operaciones rápidamente, antes del vencimiento de las aprobaciones bancarias o de una eventual pérdida de capacidad de compra.
Con la desaceleración de los préstamos, esa estrategia perdió efectividad. El aumento de las tasas, que actualmente promedian el 9%, junto con mayores requisitos bancarios y una menor disponibilidad de fondos, redujo la cantidad de operaciones financiadas y devolvió mayor protagonismo a los compradores que cuentan con dólares propios.
Las propiedades que habían sido publicadas a precios elevados comenzaron a permanecer durante más tiempo en el mercado sin recibir ofertas concretas. Esto llevó a algunos propietarios a ajustar sus expectativas y generó mayores oportunidades para compradores con ahorros e inversores.
Las mayores rebajas se concentran principalmente en propiedades provenientes de sucesiones, inmuebles que requieren refacciones, departamentos con varios meses de publicación y viviendas cuyos propietarios necesitan obtener liquidez con rapidez.
En cambio, las unidades correctamente tasadas, ubicadas en zonas con demanda y con expensas razonables mantienen un nivel sostenido de interés.
Los valores medios de publicación relevados para los departamentos se ubican en US$70.000 para los monoambientes, US$80.000 para las unidades de dos ambientes, US$113.625 para los tres ambientes y US$149.900 para los departamentos de cuatro ambientes.
Se trata de precios de oferta y no necesariamente de los valores finales de las operaciones. En determinadas transacciones, los compradores consiguen descuentos que pueden alcanzar el 12%, especialmente cuando la propiedad lleva mucho tiempo publicada o el vendedor necesita concretar la operación rápidamente.
Aunque el ritmo de otorgamiento de préstamos perdió fuerza, el crédito hipotecario continúa siendo un factor relevante para el mercado. Actualmente representa entre el 12% y el 13% de las compraventas, muy por debajo del máximo cercano al 25% registrado durante el año pasado.
En los períodos de mayor actividad del mercado inmobiliario argentino, como la década de 1990 y el período 2017-2018, aproximadamente la mitad de las operaciones se concretaban mediante préstamos hipotecarios.
Mientras tanto, el movimiento de las operaciones todavía no se refleja completamente en las estadísticas oficiales. Una compraventa financiada puede generar nuevas transacciones, ya que el propietario que vende una vivienda puede utilizar esos recursos para adquirir otro inmueble, generando una nueva operación dentro del mercado.
El proceso de una operación con crédito también extiende los tiempos de registración. Entre la reserva, la tasación bancaria, el estudio de títulos, la aprobación definitiva del préstamo y la escritura pueden transcurrir entre 90 y 120 días.
Ese período genera un desfase entre el momento en que comienza a recuperarse la actividad y su aparición en las estadísticas del sector. La digitalización de algunos procesos bancarios redujo determinados tiempos administrativos, aunque todavía existen instancias que pueden demorar la aprobación definitiva y la firma de las operaciones.
De esta manera, la evolución del mercado dependerá en buena medida de la capacidad del sistema financiero para recuperar el ritmo de otorgamiento de créditos y de la adaptación de los precios de las propiedades a las condiciones actuales de la demanda.
