Los departamentos en CABA subieron apenas 1,1% en 2026 y el crédito hipotecario perdió fuerza
Pese a esta evolución, los valores todavía se encuentran 11,5% por debajo del máximo histórico registrado en la serie. La recuperación de los departamentos también contrasta con el comportamiento de los costos de construcción: durante 2026 aumentaron 13,8% medidos en dólares, una variación más de doce veces superior a la registrada por los precios de venta.
La diferencia entre los valores de las propiedades y los costos de construcción se amplió especialmente en los últimos meses. En agosto, construir tuvo un incremento de 0,8% en dólares y acumula una suba del 13,8% en lo que va del año. Desde octubre de 2023, el aumento llega al 131%. Además, el costo actual es 3,4 veces mayor que el mínimo de la serie, registrado en octubre de 2020, y se encuentra 45% por encima del promedio del período 2012-2025.
El comportamiento de las operaciones tampoco acompañó el aumento de los precios. En julio se registraron 6.051 escrituras en la Ciudad, un 9% menos que en el mismo mes de 2025. En el acumulado anual, las compraventas se encuentran 1,8% por debajo del nivel del año pasado.
La evolución fue diferente según cada barrio. Durante agosto, el 65% de los barrios porteños registró aumentos en el precio de los departamentos, aunque el incremento promedio fue de apenas 0,2%.
Al mismo tiempo, una parte de los propietarios tuvo que reducir los valores para intentar concretar operaciones. El 26% de los departamentos publicados para la venta había aplicado una rebaja durante los seis meses anteriores, con una disminución promedio del 5,9%.
El financiamiento bancario también perdió participación. Sólo el 16% de las escrituras realizadas en julio correspondió a operaciones con hipotecas bancarias, cinco puntos porcentuales menos que un año atrás. En números absolutos, fueron 959 escrituras hipotecarias, frente a las 1.393 registradas en julio de 2025.
En cuanto a los valores de referencia para los compradores, un monoambiente de 40 metros cuadrados ronda los US$110.000. Un departamento de dos ambientes y 50 metros cuadrados alcanza aproximadamente los US$131.000, mientras que una unidad de tres ambientes y 70 metros cuadrados llega a unos US$180.000.
Las diferencias entre zonas siguen siendo amplias. Puerto Madero registra el valor promedio más elevado, con US$6.148 por metro cuadrado, mientras que Lugano presenta el menor, con US$1.056.
El mercado de alquileres presenta otra dinámica. En agosto, el valor promedio aumentó 1,5% y llegó a $886.527 mensuales para un departamento de dos ambientes. En lo que va de 2026, los nuevos contratos acumulan una suba del 19,2%, por debajo de la inflación del 21,5% registrada durante el mismo período. En términos reales, esto representa una caída del 2,3%.
La comparación interanual también muestra un incremento de los alquileres por debajo de la inflación. En los últimos doce meses, los precios aumentaron 29,9%, frente al 33,7% de inflación y al 31,6% del Índice para Contratos de Locación (ICL).
La oferta de viviendas en alquiler, en tanto, se mantiene por encima de los niveles previos a la derogación de la Ley de Alquileres. En agosto aumentó 0,6% respecto del mes anterior y se ubicó 3,4 veces por encima del mínimo registrado en febrero de 2023.
Para los propietarios, la rentabilidad bruta anual del alquiler se ubicó en 5,7% durante agosto. Con ese nivel, se necesitan aproximadamente 17,6 años de alquiler para recuperar el valor de compra de una propiedad, un plazo 9,2% menor al registrado un año atrás.
Así, los datos de agosto muestran una evolución diferente entre precios, operaciones, crédito, alquileres y costos de construcción. Mientras los departamentos mantienen una recuperación gradual y la mayoría de los barrios registró aumentos, las escrituras disminuyeron frente a 2025, el financiamiento hipotecario perdió participación y el costo de construir avanzó a un ritmo considerablemente mayor que el valor de venta de las propiedades.
